闘う弁護士の不動産投資小話～兵法　2019年8月号

　保有方法で異なる資産の評価
　金融機関への〝見せ方〟が重要

　プロ野球日本ハムに今年ドラフト１位で入団した吉田輝星投手について、野球評論家の権藤博氏は、次のように述べています。
　「日本ハムの先輩の大谷翔平（エンゼルス）の新人時代になかったものを、１つ持ってる。それは速球を球速表示以上に速く見せる能力だ。大谷は入団後しばらく、１６０キロの球を投げても打たれていた。球持ちの良さやフォームなどの微妙な差で、投球の「見え方」が変わる。そのため、いくら速くても打たれやすいとか、球速表示はさほどでもないのに空振りが取れる、という違いが出てくる」
　このように客観的な事実（球速）は同じであるにもかかわらず、見せ方によって効果（打者が空振りするかどうか）が変わってくるということは実はよくあります。
　不動産投資の世界で言えば、同じく自己資産５０００万円を持っている人であっても、無担保の収益不動産（銀行評価５０００万円）を持っているＡさんと、現預金５０００万円を持っているＢさんでは、実は、Ａさんの方が銀行評価が高い場合があります。
　Ａさんは、もともと５０００万円の融資を受けて収益不動産を買ったのですが、賃料収入その他で５０００万円が貯蓄できた段階で、借り入れ金を一括返済するか、それとも借り入れ金はそのままで（抵当権付きの収益物件として保有）、５０００万円を現預金に置いておくか悩みました。そこで、付き合いのある金融機関にヒヤリングしたところ、「５０００万円借り入れあり、抵当権付き不動産、預貯金５０００万円」と「借り入れなし、無担保の５０００万円の不動産」とでは、純資産は同じく５０００万円のはずですが、後者の方が銀行評価は高いということでした。
　銀行によっても考え方が異なると思いますが、現預金はすぐに費消されてしまう可能性があるとか、借入金がないことが高い評価を得られるといった理由でしょうか。
　重要なことは、同じ事実であっても、相手への見せ方によって効果が変わるということです。
　不動産投資では、自身の経営資源を戦略的に使い切りたいものです。