減額か猶予かを整理 法的義務はなく経営判断が必要

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、飲食店をはじめとした事業者の売り上げ不振が深刻化しています。こうした事態を受け、国土交通省は３月31日、賃貸用ビルの所有者などに対し、賃料支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置を取るよう要請しました。オーナーは今回の要請をどう受け止めるべきなのかを解説します。

この点、「支払いの猶予」について誤解されている方も多いようですので、例として、月額賃料30万円のテナントから「今月から当面３カ月の間、賃料を半額にしてほしい」という要請が来たことを前提に、次のように整理します。①賃料を一定期間減額してほしいという意味（月額15万円×３カ月分＝45万円分の免除）と②賃料の支払いを一定期間待ってほしいという意味（毎月の支払いは15万円とするが、差額の15万円×３カ月分＝45万円は分割払いで後日支払う）です。この①と②の意味は、まったく異なります。

①を認めるならば、月額15万円の支払いさえあれば、賃料の支払いがあったことになりますし、テナントは賃借人の義務として完全に債務を履行したことになります。②を認める場合は、月額15万円の支払いさえあれば、テナントは債務不履行となることはありませんが、テナントの義務として完全に債務を履行したわけではないので、差額の支払い義務は残ることになります。オーナー側としては、①はＮＧだが、②ならばＯＫという方が多いのではないでしょうか？（もちろん、賃料から銀行への返済があるオーナーにとって、満額の賃料を受け取れないことが死活問題となる場合もあるでしょう）

ですので、テナントの要望について、①なのか②なのかを整理して、要望が①の場合でも、②の限度であれば認めるなど、柔軟な対応を取るべき場合もあるかと思います。ちなみに、いずれの要望に対しても、オーナーが応じる法的義務はありません。要望を拒絶すると退去されてしまうのであれば、次のテナントの入居可能性も考慮して、経営判断していくことになります。