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不動産投資講座

REAL ESTATE INVESTMENT LESSON

【完全版】初心者が不動産投資を始める手順9ステップ!成功へのポイントも紹介

堀鉄平
執筆者名:堀 鉄平
保有資格:弁護士資格、不動産投資家

中央大学法学部卒業。弁護士であり、不動産投資家。
2019年 HORIJUKU株式会社 設立。代表取締役。
六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。
投資総額80億円で、これまでの売却益は30億円程度。

【完全版】初心者が不動産投資を始める手順!成功へのポイントも紹介

「まとまった資金があるので投資を始めたいが、分散投資ではリターンが少ないと感じる」
「不動産投資に興味はあるが、知識がないので最初の一歩が踏み出せない」
「物件の探し方や購入方法についてアドバイスがほしい」

融資を利用することで短期間で利益が見込めることに魅力を感じ、不動産投資を始めたいと考えている方は多いのではないでしょうか。不動産投資を成功させるには、収益を得る方法を正しく理解して目的に合った投資手法を選択する必要があります。

そこでこの記事では、初心者の方向けに以下のテーマに沿って、不動産投資の全容をわかりやすく解説します。

  • 不動産投資の特徴・手法
  • 不動産投資を始める手順
  • 不動産投資のメリット・リスク
  • 不動産投資を成功させるコツ

初心者の方でも「失敗しない不動産投資の始め方」が理解できる内容になっているので、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴

世の中のビジネスは、大まかに次の2種類に分けられます。商品やサービスを提供した際のみ収益が得られる「フロービジネス」と、サービスを一度提供すれば継続的な収入が見込める「ストックビジネス」です。

「決まった家賃収入が見込める」という点において、不動産投資はストックビジネスに分類されます。

また「投資」という単語が使われているものの実際は「事業」に近く「雨漏りしたらどのように直すのか」といった経営判断が求められます。しかし、事業の中ではシンプルかつ簡単で、副業でも始めやすいことが特徴です。

リスクとリターンの関係ではミドルリスク・ミドルリターンに属し、ハイリスク・ハイリターンの株やFXなどと、ローリスク・ローリターンの預貯金などの中間に位置します。

「かぼちゃの馬車事件」など社会問題に発展した事例もありますが、正しいやり方を学び、正しい業者を選定すれば不動産投資は怖いものではありません。

本メディアを運営する堀塾では、不動産投資の基礎をはじめ「自分で土地からマンションを建築し業者の利益を自分で得る手法」を学ぶことができ、失敗する確率を大きく下げられる可能性があります。

不動産投資で利益を得る2つの仕組み

不動産投資で利益を得る仕組み

ここでは不動産投資で肝心な「利益を得る仕組み」について、以下の2つを解説します。

  1. インカムゲイン(家賃収入)
  2. キャピタルゲイン(売却益)

リスクの程度が異なるため、それぞれの違いを把握しましょう。

1. インカムゲイン(家賃収入)

近年「不動産投資」といえば、インカムゲインを指すことが多いです。インカムゲインとは、不動産を賃貸に出して家賃収入を得る手法です。継続的・安定的に収益が見込めるため、手堅く安定した資産運用ができます。

「予期せぬ空室の発生」などの不確定要素もありますが、飲食業などと比較すれば収益は予想しやすく安定しています。一方で、売り上げや単価を上げやすい店舗と異なり「家賃を2倍に引き上げる」といった施策が難しい点はデメリットです。

2. キャピタルゲイン(売却益)

1980年代のバブル期で「不動産投資」といえば、キャピタルゲインを期待するものでした。不動産を買い値よりも高額で売却し、差額で利益を得る手法です。

短期間で大きな利益を狙える一方で、バブル崩壊やリーマンショックなど社会情勢の影響で不動産価格が暴落すると、大きな損失を被ることがあります。そのため不動産投資を始める際は、周辺相場より安い物件を探すことが重要となります。

例えば、土地から自分で建築する「新築RC投資法」は、市場価格より安く建築できるため、含み益(時価との差額)を持った状態でのスタートが可能です。

※宅建業者以外の方は、不動産の反復継続売買は禁止されております。

初心者でもできる不動産投資の4つの手法

初心者でもできる不動産投資の手法

ここでは、不動産投資の「具体的な手法」を以下4つ紹介します。

  1. 一棟投資
  2. 区分投資
  3. 戸建て投資
  4. 新築投資

特徴やメリット・デメリットをまとめていますので、それぞれ比較しながらお読みください。

1. 一棟投資

マンションやアパートを購入・建築する手法です。構造は主に以下4種類があり、上から順に価格が高く人気となっています。

  • RC(鉄筋コンクリート)造
  • 鉄骨造
  • 軽量鉄骨
  • 木造

一棟すべてがオーナーの所有物となるため、修繕やリフォームなどの費用を見通した経営戦略を立てることが可能です。また、融資を利用すれば多額の資金を用意しなくても高額な物件を購入できるため、投資効果を上げて収益性を高められます。

ただし、マンションのような大規模な建物は15~30年を目安に大規模修繕が必要となり費用がかかるケースがあります。

2. 区分投資

区分投資とは、集合住宅を一室単位で購入する手法です。一棟投資よりも初期費用が少なく済み、管理の手間がかかりにくい点が特徴です。

ただし、始めるハードルが低いため相場よりも割安な物件が少ない傾向にあります。銀行など金融機関の評価も高くないため、融資がストップしやすく買い進めにくい点、収益性が低いのでマイナスのキャッシュフロー(お金がどんどんマイナスになりても資金が減っていきやすい)点は留意しておきましょう。そのため区分マンション投資でセミリタイアする人はほとんどいません。

3. 戸建て投資

戸建て物件を購入し、貸し出す手法です。一般的には新築ではなく、中古物件を購入し賃貸に出す場合が多いです。

そのため、リフォーム費用などを見込んでおく必要があります。戸建は家族層に人気があるため、入居期間が長く安定した収益が見込めるでしょう。管理戸数が少ないため、空室期間の収入が途絶えるリスクがあります。

4. 新築投資

自分で土地を見つけ、アパートやマンションを新築する手法です。出来上がりの商品を購入するのではなく自分で建築することで、業者の分の利益も得られます。

ただし自分で建築するため、建築費の高騰や建築会社の倒産などのリスクもあります。堀塾ではセミナーを開催しており、新築投資に特化した手法を経験者から直に学べ、実際の物件を内覧できる機会も設けています。

初心者が不動産投資を始める手順9ステップ

初心者が不動産投資を始める手順

利益が出る仕組みや種類を把握したところで、ここでは実際に不動産投資を始める手順を9つのステップに沿って紹介します。

  1. 知識を身につける
  2. 収益物件を探す
  3. 実質収益シミュレーションを行う
  4. 不動産投資ローンを組む
  5. 物件を購入する
  6. 管理会社を選ぶ
  7. 運用に関わるリスクに備える
  8. 管理・運用を行う
  9. 売却する(出口戦略)

それぞれの段階で外したくない重要なポイントをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 知識を身につける

まずは不動産投資についての知識を身につけましょう。例えば、以下のような勉強方法があります。

  • インターネット上で情報を収集する
  • セミナーに参加する
  • 書籍を読む

大切なのは、身銭をきって実際に不動産投資を行っている人から学ぶことです。

堀塾では不動産投資家として成功をおさめる代表が、著書『1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ!弁護士が実践する不動産投資最強戦略』を出版しています。書籍内では、経験と実績から導かれたノウハウを惜しみなく伝授していますので、ぜひ手に取ってみてください。

2. 収益物件を探す

収益物件を探す際は、不動産ポータルサイトの活用が一般的です。希望する物件の条件を登録しておくことで、随時メールで物件情報が届くサービスなどを利用して、こまめな情報収集に努めます。地道な作業ですが、たくさんの物件情報に触れることで相場観を身につける効果もあります。

気になる物件が見つかったら、実際に内覧を申し込んで現地へ足を運んでみましょう。このとき業者の説明をしっかり聞くことが重要ですが、儲からないことが分かっていて売りに出しているケースもあるため注意してください。

3. 実質収益シミュレーションを行う

候補となる物件が見つかったら収益計算を行います。収益計算の方法は以下のとおりです。

手残りの金額(キャッシュフロー)=家賃−銀行返済−経費

初期はキャッシュフローがプラスになる物件を選択しましょう。よほど資産に余裕がある方を除き、ここがマイナスになると手元資金が底をつき、給与などから補填する必要が出てきて生活が苦しくなります。また次の物件を買うための資金をためるスピードが遅れます。

「収支シミュレーション」と検索すると各種サイトが出てくるため、それらを活用するのも良いでしょう。融資ラインや損益分岐ライン(家賃収入に対する毎月の差引額)などがわかります。

また、シミュレーション内で次の用語が出てきた際は参考にしてください。税金などの諸経費を含めずに求めた利回りを「表面利回り」、諸経費を含めて求めた利回りを「実質利回り」と言います。

「表面利回り」には支出が含まれておらず、実際に運用した場合の利回りと差が出る可能性があります。一方で「実質利回り」を計算するには、経費を知るための調査に時間がかかります。

4. 不動産投資ローンを組む

不動産投資ローンとは、不動産投資という事業に対して貸し出されるローンです。住宅ローンは自己の居住用を対象としており、不動産投資ローンは「自己の居住以外」を目的とするためのローンになります。

不動産投資用のローンには、会社員向けパッケージの「アパートローン」と、事業性融資の「プロパーローン」があります。

アパートローンの審査に通りやすい人には、以下の特徴があります。

  • 勤続3年以上
  • 年収500万円以上
  • 貯蓄がある

プロパーローンは個別に融資を組み立てるため、以下の項目などを総合的に評価されます。

  • 物件の担保力
  • 収支計算
  • 自己資金
  • 決算書(自己資本比率、債務償還年数など)

金利には「固定金利」と「変動金利」があり、変動金利で借りる人が多数です。また、ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。プロパーローンは元金均等返済のケースが多く、総支払額が少なくなる一方で当初の返済が多くなるという特徴があります。

また不動産価格の満額融資を「フルローン」、諸経費まで含めた融資を「オーバーローン」と呼ぶことも押さえておきましょう。金融機関選びの際は、会社員に融資を出すのが好きな銀行(オリックス銀行など)と、経営者に融資をするのが好きな銀行があるので、自分の状況にあった銀行を探しましょう。

5. 物件を購入する

物件を購入する際には「融資特約(ローン特約)」の有無を確認するようにしましょう。ローン特約とは、金融機関からの融資承認が下りなかった際に売買契約を解除できる条項です。

この特約を付けずに契約を締結して万が一融資が下りなかった場合、買い主都合の契約解除とみなされて手付金の放棄や違約金・賠償金が発生する恐れがあります。そのため、とくに不動産投資を初めたばかりのうちは特約を付けることをおすすめします。

また以下のような「初期費用」として、物件価格の8~10%程度の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • ローン事務手続き料
  • ローン保証料
  • 火災保険・地震保険
  • 不動産登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 清算金(固定資産税、管理費、修繕積立金)

物件購入に際し、契約書と重要事項説明書は事前にメールで送付してもらい、内容を確認できると安心です。

6. 管理会社を選ぶ

自分で物件を管理・運用しない場合は、管理会社を選ぶ作業があります。委託手数料の支払いは毎月家賃収入の5%程度です。

会社員や忙しい経営者にとって管理や運用に係る業務は大きな負担となるため、管理会社に委託するメリットは大きいでしょう。委託すると、具体的には以下のような業務を行ってくれます。

  • 入居者募集
  • 賃貸借契約
  • 家賃回収
  • 退去手続き
  • 原状回復、リフォーム

管理会社の選定においては特に「空室を埋める力が強いか」を判断ポイントにしてください。

7. 運用に関わるリスクに備える

物件の運用中、入居者に不利益が及ぶリスクに備えるため火災保険に加入します。保険への加入は物件選びやローン選びに比べると軽視されやすいですが、不動産投資におけるリスクを軽減するためには欠かせません。

火災保険では主契約と特約に分かれている商品が一般的です。主契約では主に以下の被害が補償されます。

  • 火災
  • 落雷
  • 破裂・爆破
  • 消火による水漏れ
  • 台風・竜巻・突風
  • 雹・雪

そのほか、以下の特約は付けておくと安心でしょう。

  • 破損・汚損
  • 建物管理賠償責任補償
  • 電気的・機械的事故補償

また、家賃を滞納する方の立ち退きには膨大な費用と時間がかかるため、入居者は「家賃保証会社の加入」を必須にすることも重要です。家賃保証会社の加入が難しければ、更新のない「定期借家契約」にする方法もあります。

8. 管理・運用を行う

管理会社に管理・運用を委託しない場合、実際に自分の手を動かして物件の管理を行う必要があります。ただし基本的には、会社員や忙しい経営者に自己管理はおすすめしません。

ここでは特に「入居段階」と「退去段階」のポイントを紹介します。「入居段階」で行う空室募集の際は、ライバル物件に対して自分の物件が埋まる条件(家賃設定や設備などで差が付く)を意識します。

また、孤独死や家賃滞納など入居者に関するリスクがあるため、審査は慎重に行ってください。多世代の入居者を入れることも、事故物件化を防ぐ1つの方法です。

「退去段階」の原状回復(修繕)については、賃貸向けの必要最低限のリフォームに留めましょう。「いくらかけたら、どのくらい入居率が上がるのか」を経営者目線で判断します。自己の居住用と賃貸用では、リフォームの考え方が異なる点に注意が必要です。

9. 売却する(出口戦略)

「今なら高く売れそう」「新しい物件に買い替えたい」などの理由が出てきたタイミングで、売却を検討します。売却の際に特に気にしたいのは税率です。法人の場合は法人税率となり、個人の場合は所有期間によって税率が大きく異なります。個人が不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。

例えば、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」となり税率は39%です。所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり税率は20.315%です。

宅地建物取引業の業者以外は反復継続的な売買は禁止されているので注意してください。

不動産投資のメリット5選

不動産投資のメリット

さまざまな投資手法があるなかで、不動産投資を選ぶメリットはどこにあるのでしょうか。ここでは、以下の5点を解説します。

  1. 融資を受けてレバレッジを効かせられる
  2. インフレに強い
  3. 死亡時の備えになる
  4. 副業禁止の会社員でも取り組める可能性がある
  5. 一定期間継続して安定収入が見込める

不動産の特性や「副業のしやすさ」など、さまざまな視点から強みを知ることができるので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 融資を受けてレバレッジを効かせられる

不動産投資は、金融機関からの融資を受けてレバレッジを効かせられる点が最大の特徴です(株式投資ではお金を借りられません)。レバレッジとは小さい力で大きな効果をもたらす「テコの原理」を指し、不動産投資では少ない資金で投資効果を上げて収益性を高めることと言い換えられます。自己資金とローンを併用することで、見た目の利回り以上の収益が得られるのです。

例えば1億円の物件を自己資金だけで購入する場合を考えてみましょう。もし年間100万円を貯められたとしても、1億円に達するには100年を要します。一方で、銀行融資で1億円を借りることができれば、すぐに購入し家賃収入を得ることが可能です。つまり「融資を使うことで時間を買える」とも表現できます。

ただし、お金を借りることで返済の義務が発生するため、適切に返済をできるような事業を行うことが重要です。また、借入金利の変動によって、自己資金のみで運用し収益を得ていた方が、結果的に効率が良くなる「逆レバレッジ」にも注意が必要です。

2. インフレに強い

不動産投資はインフレに強い投資手法です。インフレとは「インフレーション」の略称で、一定期間にわたり物価の水準が上昇し続ける状態を指します。インフレ下では商品の値段が上がり、購買のために多くのお金が必要になることから「商品の値段が上がり、お金の価値が下がる状態」となるのです。

その点、不動産は実物資産(現物資産)であり、不動産価格は物価とともに上昇するためインフレに強いと言えます。例えば、金・貴金属・時計・美術品・車なども同様です。

昨今ではインフレが実際に起こってきており、例えば年3%上昇すれば現金1億円は300万円目減りする計算になります。実際、令和6年1月に総務省が発表した「消費者物価指数」の報道資料では、前年同月比から2.3%の上昇が見られました。

参照元:総務省 令和6年1月19日報道資料「消費者物価指数」

3. 死亡時の備えになる

不動産を持っていることで、相続税対策になります。不動産の価値は「相続税評価額」で試算されますが、一般的に都心では実需価格(自分が住むために購入する価格)より低い金額になっています

その関係で現金で相続するより時価評価が低くなるため、相続税対策として有効です。ただし地方では、相続税評価額が実需価格よりも高くなるケースもあります。

また、不動産投資ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険(団信)」を死亡保険として活用することも考えられます。団信は不動産投資ローンの契約者が、返済期間中に死亡または高度障害状態などの事態に陥った際、保険会社から金融機関にローン残高相当の保険金が支払われる保険です。しかし団信の加入は必須ではなく、不動産投資用ローンの場合は加入する方は少数です。

4. 副業禁止の会社員でも取り組める可能性がある

副業が禁止されている会社に勤務していても、不動産投資であれば許容される可能性があります。これは、自分の意思に関わらず親や親戚から不動産を継いで、運用せざるを得ない状況の方がいるためと言われています。

実際、不動産投資を行っている方は会社員が多いです。HOME’Sリサーチ「賃貸物件オーナーの経営実態調査」によると、不動産投資を行う59%が会社員(一般社員24%、管理職19%、会社経営者・役員16%)という結果が出ています。

「本業が忙しい」といった不安があるかもしれませんが、外注化の環境が整っているため、努力次第で取り組むことは可能です。実際同調査では経営物件の管理について、約4分の3の大家さんが「管理会社に委託している」と回答しています。

参照元:住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」賃貸物件オーナーの経営実態調査

5. 一定期間継続して安定収入が見込める

入居者が決まり空室状況がなくなれば、2~3年は安定した収入が見込めます。手堅く安定的・継続的にインカムゲインに期待できるのは、不動産投資の大きな魅力です。

例えば年金に上乗せして老後の安定収入を得たい方、給与所得以外の副収入を得たい方などにとっては有効でしょう。投資の開始時期を問わず、定年を迎えてセミリタイアしてからでも遅くはありません。

ただし融資が出るかどうかは、決算書や不動産賃貸業の実績が重要となることは理解しておきましょう。

不動産投資の初心者が知っておくべき5つのリスク

不動産投資の初心者が知っておくべきリスク

不動産投資での失敗を可能な限り回避するために、ここでは以下5つのリスクを紹介します。

  1. 流動性リスク
  2. 建物老朽化リスク
  3. 不動産価格下落リスク
  4. 空室リスク
  5. 金利上昇リスク

リスクと同時に、考え得る対策も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。また、これらのリスクや失敗談については経験者から実際に話を聞くことが大切です。内容を頭に入れたうえでセミナーなどに参加すれば、より充実した質疑などにつながるでしょう。

1. 流動性リスク

不動産は、現金化しにくい流動性の低い資産です。株などと異なり、売ろうと思ってもすぐには売れません。急いで売ろうとすると、業者に買い叩かれる恐れもあります。

また夜逃げや滞納のほか、雨漏りなどでの緊急事態で現金が必要になることも考えられます。そのため、1年分の賃料と同額の現金を常に確保しておくと良いでしょう。

2. 建物老朽化リスク

建物は月日が経過するに従い劣化していくものです。建物の老朽化は外観や住み心地に影響を及ぼすため、空室に繋がる要因になりやすいです。

例えば外壁塗装や屋上防水、エレベーターの交換などでは数百~1千万円程の出費になります。そのため購入前に、今後どの程度の修繕費用が必要になるかを見込んでおくと良いでしょう。

3. 不動産価格下落リスク

日本においては、建物は年月が経てば経つほど価値が下がります。また、土地は建物のように劣化しませんが、日本経済の低迷による地価下落はありえます。このような事態を想定して、以下のような対策を行っておくのがおすすめです。

  • 価格が下落しても見合う収支シミュレーションを行う
  • 相場より安く買う
  • 土地のみを購入して自分で安く建てる

将来にわたって高い賃貸需要が見込め、収益性が保たれる物件運用に尽力しましょう。大学近くや大規模な工場の近くなどは安心と思われる方もいますが、逆に過当競争になって供給過多になったり、万が一工場や大学に撤退されると需給が崩れて経営が著しく厳しくなるリスクがあるので注意してください。

4. 空室リスク

不動産投資で得られる利益のほとんどは家賃収入のため、空室が出ると収入が途絶えます。日本政策投資銀行グループによる調査では、賃貸用住宅の空き家率の全国平均は18.8%との結果が出ています。賃貸住宅が最も多いのは東京都ですが、賃貸用の空室が多いのも東京都です。

基本的には賃貸需要のあるエリア選定が大切ですが、需要より供給が多いエリアだと都心でも苦戦します。近隣に「どれぐらい空室があるか」の確認が重要です。もし、近隣に空室が多く自分で空室を埋められる自信がなければ、購入をやめることをおすすめします。

参照元:日本政策投資銀行グループ「賃貸住宅市場の実態について」

5. 金利上昇リスク

不動産投資はローンを組むことが多いため、金利の影響を受けやすいです。特に投資家の多くがローン契約で選択する「変動金利」の場合、金利が上昇すると返済金額の負担が増えます。ローンの借入期間を短くするなどして、リスク回避に努めましょう。

またフルローンを組む場合、より利息額が多くなることで全体の返済額が上がるため要注意です。特に4%近くの金利で元利均等返済を選ぶと、当初は金利負担が大きく元金が全く減らないので注意が必要です。

初心者が不動産投資を成功させるためのポイント

初心者が不動産投資を成功させるためのポイント

ここでは、満足のいく不動産投資に近付けるための方法を2つ紹介します。

  1. 目的に適した投資手法を選択する
  2. 信頼できる専門家のサポートを受ける

具体的な専門家の紹介も行っていますので、直接話を聞けるセミナー情報にも注目してみてください。

1. 目的に適した投資手法を選択する

不動産投資を行う目的は人それぞれです。投資手法の例を以下に紹介しますので、目的に応じた物件を運用するようにしましょう。

  • キャッシュフローの目的:中古一棟アパート・マンション
  • 値上がり目的:区分マンション
  • インフレ対策:一棟マンション・区分マンション
  • 相続税対策:一棟マンション・区分マンション

利益そのものに重きを置くのか、税金やインフレ対策として不動産を活用するのか、ご自身の考えを明確にしてみてください。

2. 信頼できる専門家のサポートを受ける

投資対象となる物件の目処がついたら、セミナーや相談会に参加して信頼できる会社を見つけましょう。信頼できる会社を選ぶ際のポイントは、以下のとおりです。

  • 担当者の親身さ
  • シミュレーション内容の正確さ
  • 疑問に答えてくれる誠実さ
  • 既存顧客の紹介などネットワークの強さ

堀塾では現役の投資家と多く触れ合える機会があるため、実際の経験談を聞きたい人に向いています。初心者でも不動産投資を成功させたいと考える方は、積極的にセミナーへの参加をご検討ください。

まとめ

まとめ

ここまで、初心者が不動産投資を始める手順9ステップを解説しました。

不動産投資は楽して儲けられるという印象を持たれている方もいらっしゃいますが、実際は実際は事業経営に近く、都度経営判断が求められます。

一方でしっかり勉強すれば安定した利益を上げられやすく、サラリーマンでも副業として始めやすい事業となっています。

また不動産投資の最大のメリットである金融機関から融資を受けることで、大きなレバレッジ効果を期待できます。ただし、複数のメリットがある一方でリスクも存在します。

くれぐれもよくわからない状態で安易に不動産投資を始めず、しっかり勉強してから始めましょう。

 

 

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