闘う弁護士の不動産投資小話～兵法　2019年11月号

　土地の価値は人で変わる
　逆発想で利回り大幅増も

　同じ土地でも、見る人によってその価値は変わってくるものです。
　私は土地を買って、建物を新築する投資を得意としていますが、土地を仕入れる際、一般の不動産業者と私の視点は異なることが多いです。
　例えば、私は「実需向けの土地」に収益物件を建てることがあります。戸建てを分譲することしか頭にない不動産業者が、戸建てを建てたいというエンドユーザー向けに土地の坪単価２００万円で価格設定したとします。その地域に持ち家を持ちたいという顧客の支払える予算が１億円の場合、建築費が４０００万円とすると（木造２階建てで延べ床面積40坪程度とします）、土地に支払える金額は６０００万円となります。
　一戸建てに必要な土地の面積が30坪とすると、坪単価２００万円が妥当な金額となるのです。実需向けの土地の価格はこのように決まります。
　これに対して、私が同じ土地を購入すると、そこに地下１階４階建てのマンションを建築します。１棟から入る賃料収入は月額１００万円になります（１フロア２戸で全10戸、１戸あたり月額10万円）。年収１２００万円ですので、完成と同時に時価２億円は下りません。建築費はＲＣ造で１億円かかったとしても、土地が６０００万円で買えれば、最低でも４０００万円の含み益が出ることになります。
　逆もあります。港区六本木で、収益用地として売られていた土地を１億８０００万円で買いました。価格の根拠は、その土地に収益ビルを建てて入るであろう賃料収入から逆算して決められていました。しかし、私は購入後、戸建てを建築しました。木造ではなくＲＣで富裕層向けに内装も仕上げました（建築費１億円）。近隣で高級マンションが坪単価８００万～１５００万円程度で取引されている立地です。そのような立地に突如現れた新築の高級戸建てですので、賃料２３０万円との査定が付きました。貸せば利回り10％、戸建てとして販売すれば５億円は切りませんので、投資額の２倍程度となります。
　不動産投資は細かい知識を学ぶ前に、まずは土地の最有効活用を考えることです。