闘う弁護士の不動産投資小話～兵法　2019年9月号

　成長余地の有無が基準
　稼げる投資物件の見極め方

　私は、かねてより不動産投資で人生を変えるためには、自分の投資スタイルを確立する必要があると述べてきました。
　インベスタークワドラントとは、不動産投資のスタイルを「地方でピカピカ」「地方でボロボロ」「都心でボロボロ」「都心でピカピカ」と４つ（クワドラント）に分類する表をいいます。縦軸は市場の成長性を示し、上は成長性が低く（地方）、下は成長性が高い（都心）と分類します。横軸は物件の成長余地を示し、左は成長余地なし（ピカピカ）、右は成長余地あり（ボロボロ）と分類します。
　「地方でボロボロ」（右上）に投資する人は、メガ大家や再販業者が典型で、地方の築古アパートを激安で購入し、リフォームをして、利回りを上げます。対して、「地方でピカピカ」（左上）に投資する人は、高収入のサラリーマンが典型で（医者や弁護士もここに入ります）、属性が良く、融資が付くので、地方のピカピカ物件をフルローンで買ったりします。彼らは物件を高値づかみします。
　「都心でボロボロ」（右下）に投資する人は、デベロッパーが典型で、都心の一等地の更地や古ビルを取得し、ビルやマンションを新築します。対して、「都心でピカピカ」（左下）に投資する人は、資産家やＲＥＩＴが典型で、都心一等地にある新築のビルやマンションを取得します。リターンは低くてよいので、リスクは負わないスタイルです。
　重要なことは、どのスタイルがお金持ちになるのかということですが、正解は、「都心でボロボロ」と「地方でボロボロ」です。特に、「都心でボロボロ」については、市場の成長性も物件の成長余地も高いので、言わずもがなです。「都心でボロボロ」に投資する人は、開発後に、「都心でピカピカ」に投資する人に物件を売却して、大きな利益を得ます。
　「地方でボロボロ」に投資する人は、物件をリフォームした後、数年保有して賃料を得ることもありますが、最後は「地方でピカピカ」に投資する人に売却します。
　不動産投資でお金持ちになりたければ、クワドラントの右側のスタイルで投資する必要があるのです。