入塾された背景について

ーーまずは入塾された背景について伺えますでしょうか？

楠：中古の不動産投資は10数年行ってきたので、一通りの経験を積んだと自負しておりましたが、唯一新築だけはやったことがなく取り組んでみたいと思っていました。

中古の不動産投資物件の価格が高騰していたこともあり、いよいよ自分で新築しようと土地を探し建築業者を探しはじめました。
様々な案件を比較、検討したのですが、思うような収益性が見出せずに断念。

ーー新築はかなりハードルが高いということでしょうか？

楠：やはり難しいと思います。一般的には3つ4つやって初めて自分が満足するようなものができると言われているので。新築はハードルが高いですね。
1棟目は銀行融資が出るにしても、そこで次の融資が出る見込みもあまり考えられなかったので躊躇していたこともあります。

そんな中、2020年1月にSNSで堀塾の体験セミナーを知りました。
新築に興味があったことからすぐさま参加。
参加してみた結果、大儲けできるかどうかはわからないけど大きな失敗はなさそうだな、といった印象でした。

東京で新築RC※を土地から建てる経験を積んで、2棟、3棟と増やしていけば、きっと儲けることもできるだろうと思いました。
自分で挑戦してうまくいかなかったこともあり、しっかり実績がある方から学びたいという思いと、業者の勧める物件を買うのではなく、自分の頭で考える「一人デベロッパー」を育成するということに感銘を受け入塾しました。

※RC…鉄筋コンクリート

1棟目建築の経緯について

ーー1棟目の建築について教えてください。

楠：まず、堀塾の13㎡の狭小の物件に本当に人が住めるのか？と疑問を持ちました。大阪で賃貸業を行っていましたが、13㎡前後の物件を見たことがありませんでしたので。
何事も自分で確かめることが大切だと思い、20年9月に実際に四谷にできたHORIJUKUの物件を見学させていただきました。

その時点で十分住めそうだなという感触を感じていたのですが、さらに、実際に住み心地を確かめるために、すぐにその部屋を自分で借りて東京に住んでみることにしました。
住んでみた結果、独り身や単身なら全然問題なく住めることがわかりました(笑)

ーー実際に自分で住まわれるのはすごい行動力ですね。

楠：やはり自分で経験して確かめることはとても大切だと思います。
実際に住んでみたことで、いろいろな気付きが得られますし、自分で建築する際にも活かすことができました。
例えば、備え付けのTVはもう少し大きい方が便利かな？とか、洗濯機がうまく収納されることで生活感がなくスタイリッシュでホテルライクな生活ができるし、駅からも近いということで十分に快適な生活できると実感できたんです。

ーー狭小のデメリットに勝る魅力がありますね。

楠：不動産賃貸業で一番困ることは入居者が付かないことです。
しかし、こういった魅力があれば入居者も集まるだろうし、大きな損をすることなく新築を建築できるだろうと思い、堀塾で10月に紹介された世田谷区の土地を購入し建築をスタートさせました。

特に重視したこととしては、まずは失敗しないこと、事業として大きな損失を出さないということです。

1棟目なので、うまくいかないことや失敗することも十分に考えられますし、建築中にトラブルが発生する可能性もあるでしょう。
だからこそ、あまり過度な期待をしすぎず、そこそこの利益で良いので失敗しないことを最優先として選定しました。
たとえ儲からないとしても、新築RCを東京に建てるという経験は自分にとっても何事にも代えられない貴重な経験になるだろうと前向きでした。

ーー銀行の融資はどうされましたか？

楠：融資は関西で付き合いのあった銀行に依頼をしました。
実績のない新築RCであることや、さらに東京ということで銀行によっては融資NGのところもありましたが、今までの実績や付き合いを考慮していただき融資につながりました。

ーー竣工までに何か困ったことなどありましたか？

楠：工期が若干遅れたことがありました。
設計会社さんも建築会社さんも頑張っていただいているのはわかっているので許容の範囲内ではありましたが、新築にはこういったリスクもありますよね。

また、建築費が800万円上がると連絡も来ました。
コロナ禍によって建築部材や人件費が高騰しているので仕方ない部分もあると思います。
だからと言って、そのまま受け入れることはせず建築会社さんと議論しました。

具体的には、どこの部材がどの様な理由で金額が上がるのかなど、理由を確認してすり合わせを行いました。
その結果、「800万円のところ、400万円は出します。そこまで抑えるように頑張ってください。もしやってみてどうしても足が出るようなら、その分は出します」ということで合意したんです。
その結果、なんとか400万円UPで抑えることができ、22年6月に無事に完成しました。

ーー交渉の仕方やすり合わせ方がとても素晴らしいですね！

楠：ビジネスパートナーなので、お互いがWin-Winになるのが大切だと考えています。値上げを許容せずに建築がさらに遅れるのも困りますし、建築費を請求出来ずに支払い不能になって倒産されるのも困るので、正直ベースで話し合ってすり合わせをするのがとても大切だと考えています。

これは不動産投資だけでなく、ほかのビジネスでも同じことだと思うのですが、相手の事情も理解して、うまく落としどころを見つけて調整するように心がけています。

RCマンションを建築した後の対応について

ーー実際に新築RCを建築した後はどのように対応されましたか？

楠：完成したら、まず入居者を見つけないといけません。
管理会社さんと相談し、入居者を募集する条件について決めました。
大阪での客付けの経験はあるのですが、東京では未体験でしたので、家賃は管理会社のアドバイス通りに設定しました。

せっかくなので近隣のライバル物件よりも好条件にして、どれくらい差が出るのかを実験することにしました。
TVを大きめにして、自分が四谷に住んだ時に電子レンジがないのを不便に感じたので、レンジを追加しました。
さらに管理会社さんに聞いたところ、掃除機と電気ポットがあると良いとのことだったので、それらもプレゼントすることにしました。
こちらは大阪から自分で車で運び、設置もしました(笑)

ーー大阪から東京までご自身で運搬されるとは(笑)

楠：今までやってきた物件はすべて自主管理しているので、新築RCでもこれくらいのことは当たり前にやりますよ(笑)
真夏に段ボールを開封して設置するのはちょっと辛かったですが…(笑)

ーー入居の状況はどうでしたか？

楠：2か月で8部屋中6部屋が決まり順調でした。
意外と、メゾネットの広めの部屋が若干苦戦し、狭小の部屋は割と早めに全て満室になりました。
コロナ禍の緊急事態宣言などが出ていたことを考えると、割とすぐに埋まったほうだと思います。

2週間に1回は物件に行って掃除をし、何か不具合や問題点がないかをチェックし、さらに管理会社にも訪問して密にコミュニケーションをとるようにしました。

管理会社さんは大切なビジネスパートナーです。
密にやり取りすることで、相手からも連絡しやすくなり、気軽に相談されるようにもなります。
そこから入居活動の改善につながったり、よい関係性が構築できるんです。

ーー自己管理だからこそ大切ですよね。

楠：近隣のライバル物件が入居に苦戦しているようだったので、やはり地道な空室対策が効果があったのだと思います。

入塾して良かった点について

ーー堀塾に入塾してみて良かった点はどんなところでしょうか？

楠：まず、東京都心の新築RCの建築の一連の流れを、実際の成功例をベースに体験できたことはとても大きいです。

土地を購入し、設計会社との請負契約をし、建築着工。
完成したら入居者を募集し、満室にするまでの流れを学び、そして実際に新築RCを自分で建てることができた経験は何事にも代えられない貴重な経験になりました。

実際に建築した新築RCマンションもデザインがおしゃれで気に入っており、建築費に関しても相場の価格よりも20~30%くらいは安く建築できたと思います。

また、今までいなかったような新しい友達もできました。
今まで大家の会など沢山出てきましたが、堀塾の塾生は大きな会社を経営している方や、病院を経営しているお医者さんなど、普通の大家の会では絶対に出会えないような方が沢山います。

ーー出会いから学ぶことや広がることも沢山ありますよね。

楠：そういった方々と知り合い、意気投合して飲みに行き楽しく過ごせるのも堀塾の魅力だと思います。
もう私も60代になってしまいましたので、大抵のことは経験しており、日々の生活での刺激もあまりなくなってきています。
そんな自分にとって堀塾で得られる新しい体験や出会いは、何事にも代えられない貴重な機会だと感じています。

また、堀先生の「不動産から得られる利益を最大化する」という理念が今ではとてもよくわかり、いつもその土地から得られる利益をどうやって最大化するのか？と考えを巡らせています。

堀塾では現在も狭小物件であったりホテル事業であったり、新しい試みがエネルギッシュにどんどん実施されていて、とても刺激を受けています。

堀塾はどんな人におすすめ？

ーーそれでは最後に、楠様から見て、堀塾はどんな人におすすめでしょうか？

楠：自分で新築を1棟を建てる強い信念を持っている方。新築を建てるというのは本当にいろいろなトラブルや困難があるので、それを絶対に乗り越えるんだという気概を持った方。
そうでないと、きっとやらなきゃ良かったとか思いそうなので、それなら入らないほうが良いのかなと。

仮にトラブルがあったとして、思うように儲からなかったとしても、「東京に新築RCを建てる経験は何事にも代えられない貴重な経験だ」と思える人が向いていると思います。

堀先生は常にどんどん進化されているので、それに合わせて自分自身を変化できる方や、変化を楽しめる方はぜひ検討してみてください。